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　　经历跌宕起伏的2020年，北京甲级写字楼市场在今年第一季度迎来了强势的“开门红”。

　　高力国际调查数据显示，一季度市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近10年单季度净吸纳量的新高。得益于强劲的需求反弹，空置率在有20万平方米新增供应量的情况下环比下降0.7个百分点至18.8%。

　　而在租金方面，市场平均租金依然处于下降通道，但降幅持续收窄，达到346.4元每月每平方米，个别子市场的租金已经出现企稳回升的迹象。

　　高力国际华北区董事总经理严区海分析认为，市场新增需求表现超预期主要有以下三个原因：

　　第一，宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境。在去年的季度报告中，高力国际就曾指出疫情的有效防控和宏观经济持续稳定的恢复是企业扩张的前提，也是写字楼新增需求持续释放的前提。2020年中国经济的正增长，以及疫情恢复期间相对宽松的货币和信贷环境，都为企业在2021年持续扩张奠定了良好基础。

　　第二，受抑制的企业扩张需求持续释放。根据观察，2021年一季度签约的很多大宗租赁成交都来源于去年下半年开始洽谈的在途项目，只是最终签约确定时间发生在2021年一季度。因此，今年一季度所呈现的新增需求爆发式复苏也可以说是去年需求复苏的强势延续。

　　第三，互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发。互联网科技和金融行业在一季度需求中依然表现强势。除一季度已经签约的交易外，目前在谈的大宗租赁项目也以金融和互联网科技类企业为主，并可能会在未来的2~3个月内完成交易。

　　在子市场的表现方面，高力国际华北区研究部董事陆明表示，根据观察，东部市场和新兴市场为此次需求复苏的主要区域。北京东部的CBD、燕莎和望京酒仙桥以及新兴的丽泽区域，在本季度均出现不同程度的快速去化。从2018年二季度市场租金触及高点后，CBD、燕莎和望京酒仙桥的租金均出现不同程度的下调，累计降幅分别为12.3%、20%和10.3%。

　　“一方面，租金的回调进一步凸显出东部市场的性价比优势；另一方面，近年来东部市场中的优质新项目也为大面积租户提供了更多选择。”陆明指出。

　　值得注意的是，望京酒仙桥区域受益于互联网科技行业的持续快速扩张，整体市场空置率在本季度降至7.7%，并从租户市场转变为业主市场。同时，区域平均租金本季度逆势上涨3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的子市场，进一步凸显了该区域的产业优势。

　　“市场新增需求释放的可持续性依然是未来市场的核心关注点。虽然本季度新增需求出现创纪录的强势反弹，但并未从根本上改变整体市场处于供大于求的现状。因此新增需求增长的可持续性将决定整体市场空置率的上升幅度以及租金探底企稳所需的时间。”高力国际华北区董事总经理严区海分析认为，大幅的季度新增需求反弹或将不可持续，季度新增需求后续将会逐步回归到疫情前的水平。

　　对于市场变化，严区海进一步指出，高力国际依然维持市场处于三期叠加的判断，依然维持宏观经济增长稳步复苏、北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，并预计空置率在2021年触顶和租金探底的基本研判。

（文章来源：贝果财经）

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